Avv. Luisa Gaspari - Newsletter per gli associati

Gentili Associati del CRAL Mangiagalli,

è la prima volta che vi invio una newsletter e pertanto ritengo opportuno in primo luogo presentarmi.

Mi chiamo Luisa Gaspari e sono un avvocato del Foro di Milano. Mi occupo principalmente di diritto civile e, in particolare, di locazioni e sfratti, responsabilità civile e medica, recupero crediti e successioni ereditarie.

L’intento di questa mia newsletter è di spiegare, seppure in linea generale e senza tenere conto delle tantissime variabili che si possono verificare di volta in volta, come si svolge una procedura di sfratto per morosità nell’ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo. Ritengo infatti fondamentale per chi si rivolge ad un avvocato di poter comprendere l’iter giudiziario che sta intraprendendo al fine di valutare in modo più consapevole le decisioni da prendere, anche in relazione ad eventuali proposte conciliative che dovessero pervenire dalla controparte.

Il proprietario di un immobile che si rivolge ad un avvocato per questo tipo di procedura intende ovviamente conseguire due risultati: a) concludere il rapporto di locazione e quindi rientrare nel possesso dell’immobile; b) recuperare il proprio credito. Per ottenere questi due risultati il proprietario dell’immobile potrà iniziare un’unica procedura giudiziaria volta ad ottenere due distinti provvedimenti: a) la convalida dello sfratto; b) l’emissione di un decreto ingiuntivo con il quale il giudice ingiunge al debitore il pagamento degli importi dovuti. Da questo momento in poi, per conseguire i due risultati sopra richiamati il proprietario dell’immobile dovrà percorrere due distinte procedure esecutive: a) la procedura esecutiva attraverso la quale l’Ufficiale Giudiziario darà esecuzione allo sfratto e farà in modo che l’immobile venga restituito al proprietario; b) un pignoramento per recuperare le somme dovute (generalmente un pignoramento presso terzi, il più delle volte il pignoramento di un conto corrente o di uno stipendio. Ci sono tuttavia anche i pignoramenti immobiliari o mobiliari).

Vediamo nel dettaglio – anche se in modo molto schematico - quali sono i passaggi per arrivare al primo di questi risultati.

L’Avvocato redige un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale richiesta di decreto ingiuntivo. Questo atto viene notificato al conduttore dell’immobile.
L’Avvocato iscrive a ruolo la procedura (ossia: deposita copia dell’atto e dei documenti in Tribunale affinché la procedura sia assegnata ad un giudice)
Viene fissata una udienza di convalida di sfratto nel corso della quale – se non ci sono stati problemi di notifica dell’atto - si può generalmente verificare una delle tre situazioni sotto riportate:
- Il conduttore non si presenta in udienza e il giudice convalida lo sfratto (si prosegue dal punto 4) ed emette il decreto ingiuntivo.
- Il conduttore si presenta in udienza e chiede un “termine di grazia”.
  Il Giudice concede alla parte un termine di massimo 90 giorni per provvedere al pagamento sia dei canoni di locazione arretrati sia delle spese legali. Il giudice fissa quindi una udienza successiva nel corso della quale: se non c’è stato il pagamento, convalida lo sfratto (e si prosegue dal punto 4) ed emette il decreto ingiuntivo; diversamente, se il conduttore ha pagato canoni arretrati e spese, la locazione prosegue (e la procedura si estingue).
- Il conduttore si presenta in udienza e si oppone alla convalida di sfratto. In questo caso inizia una causa che si concluderà con una sentenza.
  Il Giudice, tuttavia, nel caso in cui dovesse ritenere l’opposizione del conduttore non fondata su idonea prova scritta, potrebbe emettere già in udienza una ordinanza di rilascio con la quale ordina al conduttore di liberare l’immobile (e si prosegue dal punto 4). Diversamente, si dovrebbe attendere l’esito della causa.
L’Avvocato notifica al conduttore la convalida di sfratto (o l’ordinanza di rilascio o la sentenza) e un atto di precetto.
L’Ufficiale Giudiziario notifica, su richiesta dell’Avvocato, un avviso di sloggio.
In tale atto, l’Ufficiale Giudiziario indica la data del suo primo accesso all’immobile.
Al primo accesso l’Ufficiale Giudiziario indica la data dell’accesso successivo.
Seguono altri accessi fino a che sarà data esecuzione allo sfratto (spesso al terzo/quarto accesso).

Come già riferito, il recupero del credito, dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo all’udienza di cui al punto 3, segue un altro iter che – se vi interessa – sarà oggetto di un’altra newsletter.